離婚後の住宅ローンはどうなる？｜売却・名義変更・オーバーローンの対処法を解説
［掲載日］2026/03/19 2 -
離婚を考えたとき、「家（住宅ローン）はどうすればいい？」という問題は多くの夫婦が直面します。名義・ローン・売却・財産分与など複雑な問題が絡み合い、判断を誤ると離婚後も金銭的なトラブルが続くことがあります。本記事では、離婚後の住宅ローンに関する選択肢と注意点をわかりやすく解説します。
なぜ離婚での住宅ローン問題は複雑なのか
住宅ローンが絡む離婚が難しい理由は、「家の名義」と「ローンの債務者」が必ずしも一致しないためです。
📌 住宅ローン問題が複雑な主な理由
- 名義と居住者が異なる：夫名義のローンだが妻が住み続けるなど
- 連帯保証人・連帯債務者：一方が連帯保証人になっていると離婚後も責任が続く
- 銀行の同意が必要：名義変更や売却はローンを貸している金融機関の承諾が必要
- オーバーローン問題：家の価値がローン残高を下回っていると売却が難しい
- 財産分与との兼ね合い：家の価値－ローン残高が財産分与の対象となる
離婚時の家の扱い方｜3つの選択肢
離婚時の家の扱い方は大きく3つに分かれます。それぞれのメリット・デメリットを理解した上で選択しましょう。
🏠 選択肢① 家を売却して現金を分ける
✅ メリット
- 現金で公平に分けやすい
- 離婚後のトラブルが少ない
- ローンが残らないスッキリした解決
❌ デメリット
- 住み慣れた家を手放す必要がある
- 子どもの転校・転居が発生する
- 売却益が少ない・オーバーローンの場合は困難
ℹ️ アンダーローン（売却額＞残債）の場合は、売却益から残債を返済して残りを分けます。オーバーローンの場合は任意売却を検討します。
🧑 選択肢② どちらかが住み続ける
✅ メリット
- 子どもの生活環境を守れる
- 引越し不要で生活が安定する
- 転校・転職を避けられる
❌ デメリット
- 名義変更に金融機関の承諾が必要
- ローン支払い者が滞納すると退去のリスク
- 不公平感が残る場合がある
ℹ️ 住み続ける側がローンを引き継ぐ場合、金融機関の審査が必要です。審査が通らない場合は名義変更ができないケースも。
💸 選択肢③ 任意売却（オーバーローンの場合）
✅ メリット
- 競売よりも高値で売却できる
- 残債を分割払いにできる場合がある
- プライバシーが守られる
❌ デメリット
- 信用情報（ブラックリスト）への影響
- 金融機関の同意が必要
- 残債が残る可能性がある
ℹ️ 任意売却は住宅ローンの滞納後でないと交渉できないケースが多いです。早めに弁護士・任意売却専門業者に相談を。
住宅ローンと財産分与の計算方法
家は財産分与の対象になりますが、住宅ローンが残っている場合は「家の評価額 − ローン残高」がプラスの場合のみ財産分与の対象となります。
| ケース | 計算例 | 財産分与の扱い |
|---|---|---|
| アンダーローン | 家の価値3,000万円 ローン残高1,000万円 |
差額2,000万円を原則2分の1（各1,000万円）で分与 |
| オーバーローン | 家の価値2,000万円 ローン残高3,000万円 |
マイナス資産のため財産分与対象外。家を処分しても残債1,000万円が残る |
| ローンなし（完済済み） | 家の価値3,000万円 ローン残高0円 |
家の評価額3,000万円全体が財産分与対象 |
連帯保証人・連帯債務者の問題
住宅ローンで最もトラブルになりやすいのが連帯保証人・連帯債務者の問題です。
⚠️ 連帯保証人・連帯債務者の危険性
- 離婚しても金融機関との契約上の連帯保証は自動的には解消されない
- 元配偶者がローンを滞納すると、連帯保証人に全額請求が来る
- 連帯保証人を外すには金融機関の承諾と代わりの保証人が必要
- ペアローン（夫婦それぞれが借りる形）の場合は互いが連帯保証人になっている
連帯保証人を解消するためには、①別の連帯保証人を立てる、②ローンを借り換えて連帯保証なしにする、③家を売却してローンを完済するなどの方法があります。いずれも金融機関との交渉が必要なため、弁護士に相談することをおすすめします。
住宅ローンの名義変更手続き
どちらかが家に住み続けてローンを引き継ぐ場合、家の名義変更と住宅ローンの名義変更の両方が必要です。
金融機関に相談・審査申込
住み続ける側の収入・信用情報を金融機関が審査。審査が通らない場合は名義変更できない
住宅ローンの債務者変更（借り換え含む）
金融機関の承諾を得た上でローンの名義変更手続き。審査が難しい場合は別の金融機関への借り換えも選択肢
不動産の所有権移転登記
法務局で所有権移転登記（財産分与を原因とする）を行う。司法書士に依頼するのが一般的
離婚協議書（公正証書）に明記
家の帰属・ローンの負担者・連帯保証の解消などを離婚協議書（できれば公正証書）に詳細に記載する
離婚後に住宅ローンを払い続けてもらう場合の注意点
「元配偶者が住宅ローンを払い続けてくれる」という約束で家に住み続ける場合、滞納リスクに備える必要があります。
🚨 こんなリスクがあります
- 元配偶者がローンを滞納すると、最悪の場合競売にかけられ退去せざるを得なくなる
- 元配偶者が再婚・転居などで支払い意欲がなくなるケースがある
- 元配偶者の収入が減少して支払いが困難になるリスク
✔️ 対策：公正証書に「ローン滞納時は家を売却する」「滞納した場合の違約金」などを明記する。または早めに自分名義に変更することを検討する。
よくある質問（FAQ）
Q. 離婚協議書に「ローンは夫が払う」と書けば大丈夫ですか？
A. 夫婦間では有効ですが、金融機関との契約は別です。金融機関は離婚協議書の内容に縛られないため、妻が連帯保証人になっている場合は滞納時に妻に請求が来ます。金融機関を含む三者間での解決が必要です。
Q. オーバーローンの場合、離婚できますか？
A. 離婚自体はできます。ただし、オーバーローンの家の処分方法（任意売却・住み続ける）と残債の負担をどうするかを離婚前に決めておく必要があります。残債は財産分与ではなく、個別の債務交渉となります。
Q. 家を売却した場合、税金はかかりますか？
A. 売却益（譲渡所得）が出た場合は課税されますが、マイホームの売却には「3,000万円特別控除」が利用できるため、多くの場合は課税されません。ただし財産分与で受け取った不動産を売却する場合は取得費の計算に注意が必要です。税理士に確認することをおすすめします。
Q. 財産分与で家をもらった場合、名義変更はいつまでにすればいいですか？
A. 財産分与による名義変更（所有権移転登記）は離婚後2年以内が原則です。期限を過ぎると財産分与請求権が時効になる可能性があります。離婚後はできるだけ早く手続きを進めましょう。
📌 まとめ
離婚と住宅ローンの問題は、選択肢によってメリット・デメリットが大きく異なります。後悔しないために早めに専門家に相談することが重要です。
- 売却・住み続ける・任意売却の3択を状況に応じて選ぶ
- 連帯保証人・連帯債務者の問題は離婚前に必ず解決する
- 名義変更は離婚後2年以内に完了させる
- オーバーローンの場合は任意売却や弁護士への相談を早めに
- 取り決めはすべて公正証書に残しておく
