不動産の財産分与｜売却vs名義変更どちらが得か判断基準を解説

①売却して現金を分割：最もシンプルな方法。売却益（または負債）を折半します。市場価格で売れれば公平に分けられます。②一方が住み続け、相手に代償金を支払う：子どものために転居を避けたい場合など。ただし、住み続ける側に住宅ローンの引き受けが必要です。③共有状態のままにする：将来の売却を前提に暫定的に保有。ただし後々のトラブルになりやすいため推奨しません。

ローン残債が物件価格を上回る「オーバーローン」の場合、売却してもマイナスになります。この場合の選択肢：①差額を夫婦で分担して売却②どちらかがローンを引き継いで住み続ける③競売になる前に任意売却を検討する。

重要なのは、名義だけ変えてもローンの債務者は変わらないという点です。金融機関の同意なしに名義変更はできず、勝手に変更すると一括返済を求められる場合があります。

不動産の価値を把握するには：①不動産会社に査定を依頼（無料）：複数社に依頼して平均を取るのがおすすめ②公示地価・路線価：国土交通省・国税庁のサイトで確認③固定資産税評価額：市区町村から送られる納税通知書で確認（実勢価格の70〜80%程度）。

財産分与では実勢価格（市場価格）を使うのが原則です。評価額に争いがある場合は不動産鑑定士に依頼することもできます。

どちらかが住み続ける場合の手順：①金融機関にローンの債務者変更・借り換えを交渉②不動産の名義変更登記（法務局）③公正証書に「相手は請求しない」旨を明記する。

離婚後も元配偶者が連帯保証人のままになっているケースがあります。必ず外す手続きを行いましょう。連帯保証人の変更は金融機関の審査が必要で、断られることもあります。弁護士や司法書士のサポートを活用してください。

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